Kiedy można sprzedać mieszkanie otrzymane ze spadku?

Artykuł sponsorowany

Otrzymanie mieszkania w spadku to sytuacja, która z jednej strony może znacząco poprawić naszą sytuację finansową, z drugiej zaś wiąże się z szeregiem obowiązków i formalności. Wielu spadkobierców, z różnych przyczyn, decyduje się na sprzedaż odziedziczonej nieruchomości. Kiedy jednak jest to możliwe i co najważniejsze – kiedy będzie najbardziej opłacalne? W tym artykule przeprowadzimy Cię krok po kroku przez cały proces, wyjaśniając kluczowe terminy, kwestie podatkowe i praktyczne aspekty przygotowania lokalu do sprzedaży.

Spadek to nie tylko zysk – poznaj kluczowe terminy i obowiązki

Zanim w ogóle zaczniemy myśleć o sprzedaży odziedziczonego mieszkania, musimy dopełnić kilku kluczowych formalności, które potwierdzą nasze prawo do dysponowania nieruchomością. Bez tego żaden notariusz nie sporządzi umowy sprzedaży. Cały proces rozpoczyna się od formalnego przyjęcia spadku.

Stwierdzenie nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia

Aby móc legalnie zarządzać odziedziczonym majątkiem, w tym sprzedać mieszkanie, konieczne jest uzyskanie dokumentu potwierdzającego nasze prawa spadkowe. Możemy to zrobić na dwa sposoby:

1. Sądowe stwierdzenie nabycia spadku: To tradycyjna ścieżka, która wymaga złożenia wniosku do sądu rejonowego właściwego dla ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy. Postępowanie sądowe może potrwać od kilku tygodni do nawet kilku miesięcy, w zależności od stopnia skomplikowania sprawy (np. liczby spadkobierców). Sąd, po przeprowadzeniu rozprawy, wydaje postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku.
2. Akt poświadczenia dziedziczenia: Jest to znacznie szybsza alternatywa, możliwa do zrealizowania u notariusza. Warunkiem jest jednak zgoda wszystkich spadkobierców ustawowych i testamentowych. Jeśli wszyscy stawią się w kancelarii notarialnej i są zgodni co do podziału spadku, notariusz może sporządzić akt poświadczenia dziedziczenia od ręki, podczas jednej wizyty. Dokument ten ma taką samą moc prawną jak postanowienie sądu.

Dopiero posiadając jeden z tych dwóch dokumentów, stajemy się pełnoprawnymi właścicielami nieruchomości w oczach prawa i możemy podjąć dalsze kroki.

Dział spadku i wpis do księgi wieczystej

Kolejnym ważnym krokiem jest dokonanie wpisu w księdze wieczystej nieruchomości. Jest to niezbędne, ponieważ zgodnie z art. 3 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece, domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Dla potencjalnego nabywcy jest to kluczowa informacja, potwierdzająca, że to my jesteśmy prawowitymi właścicielami. Wniosek o zmianę wpisu właściciela w dziale II księgi wieczystej składamy w sądzie wieczystoksięgowym, dołączając do niego prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku lub zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia.

W sytuacji, gdy spadkobierców jest kilku, przed sprzedażą konieczne może być przeprowadzenie działu spadku. Polega on na fizycznym lub prawnym podziale majątku spadkowego pomiędzy współspadkobierców. Można go dokonać umownie (u notariusza) lub sądownie. W przypadku mieszkania najczęściej dochodzi do zniesienia współwłasności poprzez przyznanie go jednemu ze spadkobierców z obowiązkiem spłaty pozostałych lub poprzez wspólną sprzedaż i podział uzyskanych środków.

Kiedy można sprzedać mieszkanie, by nie zapłacić podatku dochodowego?

Najważniejszą kwestią dla większości spadkobierców jest uniknięcie podatku od sprzedaży nieruchomości. Kwestie te reguluje Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT), a kluczowy jest tutaj art. 10 ust. 1 pkt 8.

Zgodnie z przepisami, sprzedaż nieruchomości (lub jej części) jest źródłem przychodu, który podlega opodatkowaniu, jeśli nastąpi przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. I tu pojawia się kluczowa zmiana w prawie, która weszła w życie 1 stycznia 2019 roku i jest niezwykle korzystna dla spadkobierców.

Do końca 2018 roku wspomniane 5 lat liczone było od momentu nabycia spadku przez spadkobiercę. Oznaczało to, że jeśli odziedziczyliśmy mieszkanie np. w 2017 roku, musieliśmy czekać z jego sprzedażą aż do 1 stycznia 2023 roku, aby uniknąć podatku.

Od 1 stycznia 2019 roku przepisy uległy zmianie. Obecnie, 5-letni okres liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta lub wybudowana przez spadkodawcę.

Przykład: Pan Jan zmarł w 2024 roku, pozostawiając w spadku swojej córce, pani Annie, mieszkanie, które kupił w 2015 roku. Pani Anna, zgodnie z nowymi przepisami, może sprzedać to mieszkanie od razu po załatwieniu formalności spadkowych, bez konieczności płacenia podatku dochodowego. Dlaczego? Ponieważ 5-letni okres od nabycia nieruchomości przez jej ojca (spadkodawcę) już dawno minął.

Dzięki tej zmianie, w większości przypadków sprzedaż odziedziczonej nieruchomości nie będzie wiązała się z koniecznością zapłaty 19% podatku dochodowego. Warunkiem jest jedynie, aby spadkodawca był właścicielem lokalu przez ponad 5 lat.

Co w sytuacji, gdy spadkodawca był właścicielem krócej niż 5 lat?

Jeśli zdarzy się, że spadkodawca kupił mieszkanie na krótko przed śmiercią, a my chcemy je szybko sprzedać, możemy być zmuszeni do zapłaty podatku. Istnieje jednak rozwiązanie – ulga mieszkaniowa.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 Ustawy o PIT, można uzyskać zwolnienie z podatku, jeśli środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż, przeznaczymy na własne cele mieszkaniowe. Cele te są szczegółowo określone w ustawie i obejmują m.in.:

• zakup nowego mieszkania lub domu,
• nabycie gruntu pod budowę domu,
• budowę, rozbudowę lub adaptację własnego budynku na cele mieszkalne,
• spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na własne cele mieszkaniowe.

Pamiętajmy jednak, że aby skorzystać z ulgi, musimy najpierw zadeklarować przychód ze sprzedaży w rocznym zeznaniu podatkowym (PIT-39).

Jak przygotować mieszkanie ze spadku do sprzedaży?

Gdy kwestie prawne i podatkowe mamy już wyjaśnione, czas na przygotowanie samego lokalu. Odpowiednie przygotowanie nieruchomości może znacząco wpłynąć na szybkość transakcji i jej ostateczną cenę.

1. Opróżnienie mieszkania: Najczęściej odziedziczone mieszkania są pełne rzeczy osobistych, mebli i pamiątek po zmarłym. Pierwszym i podstawowym krokiem jest uporządkowanie lokalu. To trudny emocjonalnie, ale konieczny etap. Warto zastanowić się, które przedmioty mają wartość sentymentalną, a których należy się pozbyć.
2. Drobne naprawy i odświeżenie: Nie zawsze konieczny jest generalny remont. Często wystarczy odmalowanie ścian na neutralny kolor, naprawa drobnych usterek (cieknący kran, niedziałające gniazdko) i dokładne wysprzątanie mieszkania. Czyste i zadbane wnętrze robi znacznie lepsze wrażenie na potencjalnych kupujących.
3. Home staging: Profesjonalne przygotowanie nieruchomości do sprzedaży, czyli home staging, może podnieść jej wartość nawet o 10%. Polega na takiej aranżacji przestrzeni, aby podkreślić jej atuty i potencjał. Czasem wystarczy wstawienie kilku nowoczesnych dodatków, tekstyliów czy roślin, aby wnętrze stało się bardziej atrakcyjne.
4. Skompletowanie dokumentów: Przed spotkaniem z potencjalnym kupcem lub notariuszem przygotuj komplet dokumentów:
   • Podstawa nabycia (postanowienie sądu lub akt poświadczenia dziedziczenia).
   • Aktualny odpis z księgi wieczystej.
   • Zaświadczenie ze spółdzielni o braku zadłużenia (jeśli dotyczy).
   • Zaświadczenie o uregulowaniu podatku od spadków i darowizn (lub o zwolnieniu z niego).

Jeśli proces przygotowania mieszkania, gromadzenia dokumentów i poszukiwania kupca wydaje Ci się zbyt skomplikowany i czasochłonny, warto rozważyć alternatywne rozwiązania. Jednym z nich jest skup mieszkań za gotówkę, który pozwala na szybką i bezproblemową sprzedaż nieruchomości, często w ciągu kilku dni, bez konieczności przeprowadzania remontów czy czasochłonnych przygotowań.

Kiedy sprzedaż jest możliwa i najbardziej opłacalna?

Podsumowując, sprzedaż mieszkania ze spadku jest możliwa formalnie od momentu, gdy uzyskamy prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub notarialny akt poświadczenia dziedziczenia i zostaniemy wpisani jako właściciele w księdze wieczystej.

Kiedy natomiast jest najbardziej opłacalna?

• Pod względem podatkowym: Najkorzystniej jest sprzedać mieszkanie po upływie 5 lat od jego nabycia przez spadkodawcę, co w większości przypadków pozwala uniknąć podatku dochodowego.
• Pod względem rynkowym: Warto obserwować lokalny rynek nieruchomości. Czasem wstrzymanie się ze sprzedażą o kilka miesięcy może przynieść większy zysk, jeśli ceny w danej lokalizacji rosną. Z drugiej strony, jeśli potrzebujemy gotówki natychmiast, a mieszkanie generuje koszty (czynsz, media), szybka sprzedaż może być najlepszym rozwiązaniem, nawet za nieco niższą cenę.
• Pod względem osobistym: Dla wielu osób kluczowy jest czas i wygoda. Samodzielna sprzedaż wymaga zaangażowania, czasu na prezentacje mieszkania i negocjacje. Dlatego firmy zajmujące się skupem nieruchomości stają się coraz popularniejszą alternatywą, gwarantując bezpieczeństwo transakcji i gotówkę niemal od ręki.

Sprzedaż mieszkania ze spadku to wieloetapowy proces. Wymaga nie tylko dopełnienia formalności prawnych, ale także świadomego podejścia do kwestii podatkowych i rynkowych. Mamy nadzieję, że ten poradnik rozwiał Twoje wątpliwości i pomoże Ci podjąć najlepszą decyzję.